【誰に入居して頂くか】

賃貸不動産の入居者選定を行う場合、特に区分のオーナーは業者任せになっていると思います。かくいう私もそうであったのですが、今は出来るだけ賃借人属性の希望を伝える様にしています。と言うのも、最近は賃借人の素性の連絡をオーナー側に連絡さえせずに賃貸借契約書を送ってくる業者も出てきたからです。

不動産オーナーの側からすれば長期入居が最も望ましく短期退去だけは避けたいところです。私が入居者として好む◎（得意な）属性の賃借人は未婚男性です。勿論、女性入居者様はウェルカムで実際に女性賃借人の方にもご入居頂いています。未婚男性が賃借人としてオーナー側に有利な理由として、私自身や周りの知人の経験からも一度入居してしまえば引越しが面倒なので家族が出来るまでは同じところに入居し続けることが理由となります。

【誰を入居させたく無いのか】

逆に出来るだけ避けたい属性の入居者は以下の通りです。私の経験からは以下の属性の入居者は実際に短期退去が殆どで退去のクリーニング代、入居付けの仲介手数料と広告料で、短期退去違約金含め、殆ど吹き飛んでしまいます。

①✖️大手の法人…入居者が退職して短期退去となる事が多い上に、部屋の扱いが乱暴でした。入居者は入社直ぐ或いは契約社員の事もあり直ぐに配置が変わり得ます。しかも法人は短期退去違約金を取れない事が普通ですので、業者から「大手法人なので安心です」と言われたら、そんな人要りませんと即お断りします。

②△地域法人…近くで仕事をされるオーナーの入居などは比較的安定入居する事が多いので良いのですが、法人お抱えの水商売の人は直ぐに退去するので地域の法人でも避けたいところです。「お店の売れっ子ですよ」と言われたら、そんな人要りませんとお断りします。

③✖️仕事のない外国からの方で友人関係で紹介入居…何度も退去や申込の破棄などが有り良い経験が有りません。逆に仕事のある人で有れば安定して入居くださるので保証人さえ居れば喜んでお受けします。

④△セカンドハウスとして利用…特に理由なくセカンドハウスとして利用の人はロクな経験が有りませんのでお断りすべきです。ただ、近くで飲食などの仕事をしている、或いはお世話をしたい御両親が近隣にいるなどの理由がある場合は寧ろ積極的にお貸しします。

私は一般の賃借人が嫌がるとされる生活保護受給者・高齢者の方はある条件を満たせば積極的に受け入れます。

【賃料未納を防ぐ為どうすれば良いか】

対策1：役所から直接振込

住宅扶助は通常役所から本人に支払われ、その後本人が大家の口座に家賃として振り込みます。ただこのやり方だと、大家の口座に振り込む前に生活費などで使い込んでしまって滞納するケースがありえますので注意が必要です。そこで「住宅扶助費等代理納付」の制度を利用します。大家が依頼することで役所（福祉事務所所長）が本人に代わって住宅扶助費を大家の口座に直接振り込むやり方で、専用の依頼書を提出することで代理納付してくれます。

地域ごとに名称は様々ですが各市町村の保険福祉センター生活支援課などが窓口です。住宅扶助費等代理納付の書式は多くはオンラインは無くオーナーが自ら頼んで郵送してもらう必要が有ります。

対策2：保証会社の自動引き落とし

保証会社を利用できる場合は、保証会社の自動引き落としを使うとより安心です、と言うよりこれが有れば大体大丈夫です。

通常、保証会社を利用している人が滞納した場合は、“大家自ら”が保証会社に対して代位弁済請求書を出して弁済を受けなければなりません→△

自動引き落としを利用した場合は、代位弁済請求の手間がなくなり、万が一家賃が滞納したとしても決められた期日までに保証会社から家賃が入金されるので安心です→◎

保証会社の口座振替サービスは仲介業者に振替依頼書が置いてあるので記入して保証会社へ郵送するだけです。ただ、これも業者によっては振替依頼書を扱っていないところもあり、大手の業者でもは振替サービスした事ないと言われた事があります。その場合オーナーが賃借人からの入金を毎月自身で確認して、未納が有れば上述の代位弁済請求書を自身で保証会社へファックス又は郵送する必要があり面倒ですね。