私は不動産を投資では無く事業として捉えています。ですので株式の様に売ったり買ったりをせずにじっくりと付き合っています。

物件の管理を自分で行うことはハードルが高いとお考えの方は居られると思います。しかし特にワンルームマンションでは実際の管理は殆ど手間が掛から無い事が多く、トラブルとなるのは賃料の入金管理くらいです。ですので可能な限り自己管理しているのですが、今回は委託管理業者を変更しようと考えました。というのも今までの管理委託兼、専任媒介業者が空室に対しての積極的提案が無く市場調査も皆無である為です。また広告料と退去時リフォームが高い割にリフォームのクオリティが低い事にもあり今回は新たに管理委託先を探す事にしました。

ワンルームの管理には大きく以下の２つが有ります。前者は通常は管理業者が建物ごとに委託先が決まっている事が殆どです。

● 建物管理：建物や施設や設備の維持、保守など、ハード面における各種管理をおこないます。


● 賃貸入居者管理：家賃の集金、入居者からのクレーム対応など、ソフト面の管理をおこないます。

…この『賃貸入居者管理専門』業者を今の管理委託先から変更して見つけたいと考えたのです。星の数ほどある業者から管理会社を見つけるのは骨が折れます。

以下のステップを踏みました。

① 現在の専任媒介先に連絡し、専任を解くことを伝えます　（大体、嫌がられますが気にしません。此方も商売ですから。　ここでレインズという業者用のサイトから掲載が下げられます）

②ホームズやスーモといった不動産ポータルサイトから自身の所有物件の賃借人募集を扱う業者を見つけリスト化します、この時所有物件と同じ駅か一つ下りの駅周囲の業者を見つけます

③私の場合はマイソクと言われる募集内容を記した一枚の紙を自作します。パワーポイントで作れます。

④広告料と募集賃料を決めて5社ほど挨拶回りします。電話で問い合わせるだけでも良いかもしれません。

一般仲介ですと言うと殆どの業者は、全くやる気を出しません。専任仲介で広告料1から2ヶ月に加えて仲介手数料を取りたいからです。唯一、TV CMをしている某大手の仲介業者は一般仲介に積極的でした。ここは、自社のインターネットサイトを持っていて例外的に一般仲介でも掲載してくれます。結果として自主管理する事を前提として仲介をここに頼みました。

自主管理ですので鍵を業者は預かってくれません。写真の様なパスワード式のキーボックスを購入してドアかパイプスペースに設置して置きます。Amazonで二千円以下で購入出来ます。

最近は、コロナの影響でマンションを変わらない人が増えて賃貸マンションを探す人が凄く減って居ます。賃料を下げたり広告料を上乗せしたりとオーナーとして辛い時期ですね。オーナーの皆様、お互い頑張りましょう。